ほとんどの場合、住宅ローンを組むと同時に、条件として生命保険に加入すると思います。
これは「団体信用生命保険」と言い、通称「団信」と呼ばれています。
「団信」とは、住宅ローンを返済している途中で、死亡したり、高度障害になったりした場合に、生命保険会社が本人の代わりに、住宅ローンの残高分の保険金を、金融機関に対して支払うという制度です。
団信は、比較的掛け金も安くて、また加入時の年齢に関する条件に差がなく、多くのメリットをもった保険です。
残された家族のためにも、非常に重要となる保険です。
万が一、一家の大黒柱を亡くした場合や、高度障害状態となってしまった場合でも、貸し手の金融機関に対して、死亡保険金が支払われることで、借入金が消滅することになります。
団信への加入については、銀行などが扱う民間ローンでは、強制加入となっています。
保険料は、利息から当てられるので、別に保険料を準備しなくても良いです。
公庫については任意加入となっているので、保険料の支払いが別途必要になります。
たとえば、ローンの返済額が年間100万円の場合、保険料は2,810円と安く、しかもローンの残高に従って保険料は減っていきます。
注意が必要なのは、本人が死亡したとしても、住宅ローンを延滞している場合は、団信の契約がすでに失効していることがあります。
銀行などの民間ローンの場合、住宅ローンの利息から保険料を充当しているので、長期の延滞が続いている場合は、保証会社が代位弁済を銀行にした時点で、団信の保証がなくなってしまうのです。
また、さまざまな事情で、住宅ローンを支払うことが困難な人や、延滞している人は、このままの状況が進むと、自宅が差し押さえられたり、競売へ進んでしまったりする可能性もあります。
競売となると、一般の市場価格よりも、かなり低い価格で売却されることになります。
そのような場合には、「任意売却」を検討してみてください。
「任意売却」とは、各金融機関との合意により、 債務者側が入札開始前に主導することで、債務を整理して、差し押えや抵当権を取り消し、権利関係の調整を行なった上で、競売の対象となる不動産をより有利な条件で、売却を自由に行なうことです。
それでは、任意売却のメリットをあげます。
競売の場合は、市場価格の60％～70％ぐらいの売却価格なります。
占有者がいる場合は、競売できなかったり、さらに価格が低くなったりすることもあります。
その点、任意売却の場合は、市場価格の70％～80％で、比較的高く売却できることが多いです。
債務者は、借入金の残額を整理縮小したり、債務の再構築を行なったりしやすくなります。
また、回収金額が増えるので、債権者にとってもメリットとなります。
売主に、引越費用を残すなどの交渉も可能な場合があります。
ただ、不動産の任意売却では、買主側が注意しなければならない注意点があります。
それは、「詐害行為」という問題です。
詐害行為とは、故意に債務者が自己の財産を減少させることで、十分に債権者が弁済を受けることができないようにする行為のことです。
一般の任意売却では、詐害行為をすることはあまりないと思われますが、そのようなことがあることを知っておいてください。